PREGUNTAS Y RESPUESTAS A LA FISCALIDAD DE VIVIENDAS DE ALQUILER

CONSULTA FISCAL CASA REHABILITADA PARA ALQUILAR HABITACIONES

Hay un matiz importante a tener en cuenta: Hacienda no permite las deducciones por una
habitación cuando se trata de un alquiler turístico, y lo mismo ocurre con los alquileres a estudiantes únicamente durante el curso universitario. Hacienda se vuelve a pronunciar sobre la fiscalidad del alquiler de habitaciones de una vivienda.
La Dirección General de Tributos se ha vuelto a pronunciar sobre la tributación del alquiler de habitaciones de una vivienda (Consulta Vinculante V2810-19, de 11 de octubre de 2019).

El caso concreto planteado:

Un consultante se plantea la posibilidad de alquilar las habitaciones de una vivienda.
Plantea a Hacienda cuáles son los requisitos temporales y subjetivos que deben concurrir en los contratos de arrendamiento para la aplicación de la reducción del artículo 23.2 de la Ley 35/2006.

La respuesta de Tributos

El artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del IRPF, en adelante LIRPF, en su
redacción vigente a partir de 1 de enero de 2015, dispone lo siguiente:

• En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.

• Los rendimientos netos con un período de generación superior a dos años, así como los que se califiquen reglamentariamente como obtenidos de forma notoriamente irregular en el
  tiempo, se reducirán en un 30 por ciento, cuando, en ambos casos, se imputen en un único período impositivo.
  La cuantía del rendimiento neto a que se refiere este apartado sobre la que se aplicará la citada reducción no podrá superar el importe de 300.000 euros anuales.”.
  En este sentido, razona la consulta, respecto a la reducción del 60% establecido en el apartado
  2 de dicho precepto, debe entenderse que se trata de un arrendamiento de un bien inmueble destinado a vivienda, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos cuando el arrendamiento recaiga “sobre una
  edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
  Por su parte, el artículo 3 de la misma ley dispone que “se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior”.
  Añadiendo además que “en especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra”.

Arrendamiento por temporadas:

En relación con los arrendamientos por temporada, este Centro viene manteniendo como criterio interpretativo (consultas nº V1754-09, V1523-10 y V3109-15) que a los mismos no les resulta aplicable la reducción del 60 por ciento.
Ahora bien, en el caso planteado en consulta vinculante nº V1236-18 de fecha 11 de mayo de 2018, en relación a una vivienda alquilada a un estudiante por un período superior a un año que va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese tiempo, este Centro ha
determinado lo siguiente:

«El alquiler de la vivienda se configura (según se indica en el escrito de consulta) como
arrendamiento que va más allá de la mera temporada –se va a alquilar por un período superior a un año, y se deduce que tiene como finalidad primordial satisfacer la necesidad permanente de vivienda del estudiante arrendatario, ya que dicho inmueble va a constituir la vivienda habitual de éste durante ese período–, por lo que acreditándose tal circunstancia sí resultará operativa la citada reducción, pues nos encontraríamos a estos efectos ante un arrendamiento de vivienda”.

Por el contrario, en consulta vinculante nº V3019-17 de fecha 20 de noviembre de 2017, ante la cuestión planteada sobre si puede aplicar la reducción del rendimiento neto prevista en la LIRPF, el propietario de una vivienda que ha alquilado a estudiantes, por habitaciones y por el tiempo que ellos necesitan para el curso universitario, este Centro ha establecido que “dado que el destino del alquiler no es satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios, sino que se efectúa por el tiempo que necesitan para el curso universitario, no resultará aplicable la reducción prevista en el artículo 23.2 de la LIRPF.”.
En consecuencia, en ningún caso resultará aplicable la reducción señalada cuando el
arrendamiento del inmueble se celebre por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra.

Sin embargo, si se trata de un contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado a
vivienda en los términos anteriormente señalados, sea cual sea la condición el arrendatario (trabajador, estudiante, etc.), será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplada en el apartado 2 del artículo 23 de la misma Ley.

Para su aplicación, en primer lugar, habrá que determinar la parte de la vivienda arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción.
Para tener derecho a la deducción del 60% es necesario que el contrato de alquiler comprenda el año completo, sin excepciones.

Puede parecer algo complicado, pero incorporar el alquiler en la declaración es más sencillo de lo que crees. Es más, en el momento en el que lo hagas por primera vez y veas cómo funciona todo el tema del alquiler dentro del IRPF, observarás que vas a pagar bastante menos de lo que pensabas y que no merece la pena no hacerlo y arriesgarte a una multa. Únicamente tienes que tener las cosas claras.

¿Cómo funciona el alquiler de la vivienda como propietario? Es muy sencillo. Como arrendador cobras un dinero por el alquiler al que puedes restar unos gastos.
Sobre esa cifra resultante se aplica una reducción del 60% en el caso de que el piso esté alquilado como vivienda, pero no hay reducción si el alquiler es para un negocio. El resultado final tienes que integrarlo en la base imponible general, en la que también va tu salario. De esta manera, el porcentaje que tengas que pagar en la declaración por el alquiler también depende del resto de tus ingresos.
Esta es la pregunta principal que se hace mucha gente: cómo poner la renta por alquiler en el IRPF, qué hay que rellenar y cuánto hay que pagar a Hacienda por tener tu piso alquilado. No te preocupes, estamos aquí para ayudarte y orientarte, esto no tiene que ser complicado para nadie.

Comencemos por los datos de la vivienda que alquilas, estos tienes que incluirlos en el
apartado C de Bienes Inmuebles, las casillas son las que van desde la 0061 hasta la 0075. Estas ayudarán a identificar el piso que estás alquilando.
La vivienda alquilada se deberá incluir en el apartado C de Bienes Inmuebles, en las casillas desde las 0061 hasta la 0075.

Cuando ya has incluido todos los datos, Hacienda te va a preguntar si esa vivienda ha estado a tu disposición durante todo el año, es decir si has hecho uso de ella y luego la has alquilado.

La casilla 0076 es donde tendrás que indicar los días que no la has tenido alquilada.
¿Por qué necesita Hacienda saber esos datos? Porque va a imputarte una renta por los días
que la casa ha estado vacía, en el caso de que lo haya estado. La Agencia Tributaria entiende que una casa vacía puede generar un alquiler y si no quieres aprovecharlo es tu problema.
Si no has alquilado el piso durante todo el año, únicamente podrás imputar los gastos de los meses en los que la vivienda ha estado arrendada. Por ejemplo, si alquilas la casa 8 meses al año únicamente puede imputar los gastos de esos meses y no del resto que no la tienes alquilada.

Gastos de reparación y conservación de la vivienda

Desde reparar la caldera hasta la cisterna, incluso pintar la vivienda, todo esto lo puedes
desgravar en la declaración. Pero ten cuidado, porque para hacerlo bien hay que saber qué es lo que entiende Hacienda como reparación. Si son gastos de reparaciones llevadas a cabo para ampliar el inmueble, estos no se pueden desgravar, porque no son gastos de conservación. – ( abajo te indico que se amortiza, y que es un gasto directo como los intereses, es decir, que es reparación, que deduce directamente todo el importe, y que bienes se amortizan, y desgrava un 10% anual.

Impuestos y tasas

Aquí se incluye, por ejemplo, el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o las tasas municipales de recogida de basuras, limpieza o alumbrado. Los que no se podrán deducir son aquellos gastos derivados de recargos de carácter sancionador.

Suministros de la vivienda y gastos de comunidad

Muchas veces es el inquilino el que se encarga de pagar los gastos de los suministros, pero si eres tú el que los paga, debes saber que podrás incluirlos en la declaración para poder deducirlos. Además, si también asumes el gasto de la comunidad, podrás incluirlo en la declaración y si ese año ha habido un gasto extra en la comunidad, también hay que incluirlo.

Intereses de la hipoteca

En este caso, no hay que entender este gasto como la hipoteca en sí, sino los intereses que se han ido generando o los gastos derivados de la amortización de la hipoteca. La casilla 0104 es el lugar donde hay que indicarlo.
Con la suma de todos estos gastos deducibles deberás restarlos del alquiler cobrado y aplicar la reducción del 60% –

Gastos de formalización del contrato de alquiler

Puede que para alquilar tu piso hayas recurrido a una inmobiliaria o incluso hayas tenido que ir a un abogado para revisar el contrato, pues todos esos gastos también puedes incluirlos en tu declaración.

Primas de seguros de hogar e impago de alquiler

Si has contratado seguros de hogar, seguros de impago de alquiler o seguros de
responsabilidad civil, todos los gastos derivados de las primas de cada uno de ellos hay que incluirlos en tu declaración de la renta.

Amortización de bienes inmuebles

En este apartado incluimos las amortizaciones de los bienes inmuebles, que representan el 3% sobre el valor catastral de la vivienda y también de los bienes muebles. Esto quiere decir que si el piso lo alquilas amueblado, esto se amortizará un 10% cada año de alquiler que pase.
Una vez tienes todos los gastos controlados, únicamente tienes que restarlos al alquiler
cobrado y aplicar la reducción del 60% que hemos comentado anteriormente sobre esa
cantidad. El resultado es que pagarás un 40% del rendimiento neto del alquiler en la
declaración de la renta. Por ejemplo, si conseguiste 10.000€ alquilando tu piso, sólo sumará 4.000€ al hacer la declaración.

¿Cómo se amortiza en un alquiler?

Inmueble; Es muy sencillo, tendrás que tener en cuenta el coste de adquisición del inmueble, contando las obras de rehabilitación para poder usarlo y el valor catastral, al importe que sea más alto tendrás que aplicarte un porcentaje del 3%. Este importe lo podrás deducir en la Renta, ya que la amortización es la pérdida del valor del inmueble tras el paso de los años.

Muebles o elementos móviles;

Estos bienes son los que permanecerán en la casa durante un periodo de más de un año e
incluyen a priori todos los muebles y demás enseres que se puedan mover dentro del piso, a excepción de las partes fijas como ventanas, marcos o puertas.
Estos se deducen un 10% de amortización anual, finaliza cada 10 años, y por cada bien, has de crear un Word o Excel, y apuntar, lo que te costó, y lo que te has ido amortizando.
Cubiertos, electrodomésticos, mesas, campana, vitro, caldera—-todo lo susceptible de durar más de un año, se amortiza.

Todo lo que no dura un año, como la mano de obra de una reparación, se desgrava al 100%, en el ejercicio de la declaración de la renta.

Las pérdidas se compensan en los próximos 4 años .

Bienes de naturaleza mobiliaria cedidos conjuntamente con el inmueble
Serán amortizables siempre que sean susceptibles de utilización por un período de tiempo superior a un año.

Se entenderá que la amortización anual deducible por cada uno de los bienes cedidos cumple el requisito de efectividad, cuando su importe no exceda del resultado de aplicar a sus respectivos costes de adquisición satisfechos los coeficientes de amortización que le corresponda de acuerdo con la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por Orden de 27 de marzo de 1998.

Dentro de esta tabla se recoge, entre otros, el siguiente coeficiente máximo de amortización:

Instalaciones, mobiliario y enseres: 10 por 100.
Entiendo que lo básico (mesas, sillas, sofá, camas…) se considera mobiliario, pero las
«instalaciones y enseres» me causan confusión. Así que me gustaría que me pudierais explicar con ejemplos concretos qué cosas de una casa entran esas categorías.

Por ejemplo:
¿Los aparatos de aire acondicionado son bienes muebles que pueden entrar en la categoría de «instalaciones», o por el contrario se consideras parte de las mejoras derivadas de la obra?

¿Y en el caso de las mamparas de ducha, los inodoros, la grifería, etc…?

Todo lo que es reparación, por mal uso, si desgrava directo, como la mano de obra, de las reparaciones, y cambios de grifos, o cambio de una tubería, o cambio de un radiador puntual.
Así como seguros, intereses hipoteca, seguros relacionados con la hipoteca, impagos, IBI etc.
Las obras de mejora, no desgravan. Pero una cosa es poner algo más bonito, y otra es,
habilitarlo para poderlo alquilar.

Todo, lo que es susceptible de durar más de un año, amortización al 10%
Edificio 3% anual, restando valor suelo.
Según el Artículo 13 del Real Decreto 439/2007 de 30 de marzo, en el epígrafe relativo a los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario, establece que tendrán derecho a deducción:

Son deducibles los gastos de reparación o sustitución de elementos ya existentes para
garantizar el buen uso de la vivienda además de los de conservación. Trabajos que incluyen el coste de arreglos de instalaciones de calefacción, fontanería, electricidad o pintura, así como otros gastos como el cambio de puerta de la vivienda (incluida de seguridad) o del ascensor.
No son deducibles los gastos que se consideran de ampliación y mejora del inmueble, por ejemplo, llevar a cabo una reordenación de los espacios.
Por lo tanto y como acabamos de ver, Hacienda no reconoce como deducibles todos los tipos de reformas y obras de conservación realizadas por el arrendador en una vivienda destinada al alquiler. Distingue entre las obras consideradas estrictamente como de conservación y reparación, y las que suponen mejoras en la vivienda.

Hasta aquí la duda principal.

Y ahora unas dudas extra que me surgen a raíz de todo esto:

Si este año amortizo el 10% de ciertos bienes muebles, ¿el año que viene tengo que seguir
amortizando esos mismos muebles o no es obligatorio?.

Además, ¿si quiero amortizar algún mueble nuevo que haya comprado recientemente para el piso alquilado, se puede añadir en los siguientes años o debo seguir con los mismos muebles que indique este año?

Por último. ¿Cómo sabe hacienda qué bienes muebles estoy amortizando si luego más
adelante mezclo muebles más viejos con muebles más nuevos? ¿Tienen un registro de esos muebles?

-El control de lo que amortizas o no, y durante cuanto tiempo, lo debes llevar tú, guardando los justificantes de compra, ellos no saben nada más que el importe que tú pones, pero en cualquier revisión, te pueden pedir esos cálculos y los justificantes.

Si un año no quieres ponerla, nadie te obliga, pero, has gastado uno de los 10 años en los que lo puedes amortizar, no puedes luego extenderla un año más. Bueno, esto es una
interpretación razonable que hago yo y que supongo que será su criterio.

Por supuesto, puedes ir comprando nuevos muebles y añadiéndolos a tu cálculo
Ellos no calculan nada (si no quieren), lo haces tu y se lo dices, y si, se deben prorratear según el tiempo alquilado.

Los precios con IVA, y las facturas a tu nombre, las que no lo estén pueden traer luego problemas.

El resumen de todo esto es que mientras no te revisen, todo vale, la mayoría de la gente pone una cantidad razonable y no pasa nada, ahora que si pones más amortizaciones que
rendimientos, es más probable que te revisen y te busquen las cosquillas.

Muebles cedidos. Puedes poner todo lo que se pueda mover, de manera más fácil o
complicada, dentro un piso (casi todo a excepción de tabiquería, tuberías, ventanas y
ventanales, puertas, marcos, etc.). Todo lo que puedas mientras el 10% del total no exceda de lo que has ganado durante el año.

Te pueden llamar a revisión/corrección en cualquier momento durante los próximos 4
ejercicios. Así que todo lo que vayas a poner debe estar acreditado con facturas, albaranes, tickets (escanéalos por que se suelen borrar con el tiempo…).

Todo a tu nombre. Parece obvio, pero yo tenía la duda de ciertos tickets donde no aparecía
nombre de facturación, pero sí la tarjeta de socio de mi pareja. No sirven. Solo se ponen los muebles de los que estés 100% seguro que compraste a tu nombre.

Consejo. Una carpeta de anillas anual con todo el papeleo que presentes, para que en caso de revisión, lo puedas presentar todo fácil. Añadiendo una hoja Excel con los cálculos de todo (amortización, intereses, mobiliario, etc…) lo que hayas añadido, para encontrar rápido cada una de las cifras que ingreses. Y un escrito a modo de carta para ti mismo de lo que pensabas
en ese momento sobre tu declaración, para que en el futuro te sirva de punto de partida a la hora de revisar esos papeles. Todo esto más que nada porque de aquí a unos años, será difícil acordarse exactamente de lo que presentaste o en qué situación estabas.

Importante en todo poner, reparación, reparación, substitución por elemento deteriorado.

esther8@
Esther Torcal
Asesor fiscal y financiero
Broker hipotecario API 8719