Cómo afrontar un impago de Alquiler: Guía Legal para Propietarios de Viviendas en España

Cómo afrontar un impago de Alquiler: Guía Legal para Propietarios de Viviendas en España

Si eres propietario de una vivienda en España y te enfrentas a problemas de impagos de renta de alquiler, te ofrecemos una guía para abordar la situación de la mejor manera posible. Aquí exploraremos las diferentes opciones a disposición del arrendador para solventar el problema. Desde soluciones extrajudiciales hasta la definitiva vía judicial, te proporcionamos el conocimiento necesario para proteger tus derechos como propietario. ¡Vamos a sumergirnos!

Contenido de la Guía

Introducción

Derechos y Responsabilidades del Arrendador

Comunicación Abierta con el Inquilino. Comunicaciones a través de Whatsapp

Vía Extrajudicial: Negociación y Acuerdos

Vía Judicial: El Proceso Legal Paso a Paso

Documentación Relevante

La Importancia de Asesoramiento Legal

Recuperación de Deudas y Compensación

El Desalojo como Último Recurso

Preguntas Frecuentes (FAQ)

INTRODUCCIÓN

Los impagos de alquiler son un desafío para los propietarios de viviendas, y, sin duda, es el mayor miedo en el momento de la adquisición de una propiedad para arrendar. Pero existen soluciones disponibles que todo propietario debería conocer, ya sea a través de medios extrajudiciales o judiciales.

Sea como fuere, es fundamental conocer tus derechos y opciones.

DERECHOS Y RESPONSABILIDADES DEL ARRENDADOR

Como propietario, tienes el derecho a:

1. Recibir el pago puntual de la renta; Es importante establecer claramente estas condiciones en el contrato de arrendamiento.

• Por otro lado, también es tu responsabilidad proporcionar una vivienda en condiciones adecuadas.

• Fijar la cuantía de alquiler o renta: Aunque el dueño del inmueble tiene derecho a fijar el precio del alquiler según sus deseos, lo recomendable es guiarse por el mercado, estudiar la oferta y la demanda, y apostar por un precio medio para lograr alquilar el inmueble en un tiempo prudencial.

• Fijar el plazo por el que quieres suscribir el alquiler: Aunque en el caso de las viviendas, la ley fija un plazo de 5 años al que los inquilinos pueden recurrir mediante prórrogas potestativas. 

5. Incluir en el contrato el sistema legal de actualizaciones de renta:
   El dueño del inmueble está en su derecho de incluir esta cláusula que le habilita para actualizar la renta de forma anual, incrementándola en función del IPC.

6. El arrendador también es responsable de: Hacer en la propiedad, durante el arrendamiento, todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Artículo 1554 del Código Civil).

7. Iniciar un procedimiento judicial para hacer valer sus derechos: Los casos más comunes que tratamos los abogados que representamos a particulares son:

1. Impago de renta: Cuando el arrendatario incumple la obligación de pago total o parcialmente.

• Expiración de plazo contractual: Cuando llegado el vencimiento del contrato, el arrendatario no decide abandonar la vivienda.

• Retraso en el pago de renta: El plazo para pagar la renta convenida en el arrendamiento será el que libremente hayan pactado las partes en el contrato. En su defecto y para el supuesto de que no hubiese especificado nada en el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 (reformada en parte por la Ley 4/2013), establece en su artículo 17 que la renta deberá ser abonada dentro de los siete primeros días de cada mes. Una vez que se ha originado el impago de la renta en el plazo convenido, el inquilino se haya incurso en incumplimiento contractual, sin que la Ley distinga entre incumplimiento y mero retraso.

• Ocupación ilegítima de vivienda: Se da cuando un tercero accede a la vivienda del propietario sin autorización y la ocupa como vivienda habitual sin título válido que le autorice.

COMUNICACIÓN ABIERTA CON EL INQUILINO. COMUNICACIONES A TRAVÉS DE WHATSAPP

Antes de tomar medidas legales, recomendamos considerar el dialo con el inquilino. A veces, los impagos pueden ser el resultado de dificultades financieras temporales. Mantener una comunicación abierta para comprender la situación y explorar soluciones juntos puede ser fundamental para reconducir una situación complicada con el arrendatario.

A día de hoy, en la mayor parte de los casos, la comunicación entre arrendador e inquilino se desarrolla por Whatsapp, pero ¿Qué dice la ley sobre comunicaciones por mensajería instantánea entre arrendador e inquilino?

Nada recoge la norma que signifique un impedimento para que WhatsApp se convierta en el medio de comunicación entre las partes. La LAU no establece ninguna manera correcta o especificación en materia de notificaciones. Así,en esta materia se aplica el principio de “libertad de pactos”, que se desarrolla en el art. 1255 delCódigo Civ. Que indica que “los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público”.

Además, la Ley de Enjuiciamiento Civil complementa lo anterior en su artículo 299.2, en el que prevé la aceptación en genérico de los medios electrónicos como prueba.

En el abanico legislativo reseñado no se hace referencia expresa al uso de Whatsapp u otras compañías de mensajería instantánea, pero en su artículo 4.6 LEC se señalan las condiciones para que un email sea considerado como prueba válida. La primera, que sea auténtica la comunicación y su contenido. La segunda, que quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras del momento en que se hicieron. Por extensión, ambas condiciones pueden considerarse válidas para los mensajes de Whatsapp y similares.

VÍA EXTRAJUDICIAL: NEGOCIACIÓN Y ACUERDOS

En caso de desentendimiento entre las partes o incumplimiento contractual, la resolución extrajudicial implica la negociación entre ambas partes para llegar a un acuerdo.

• Vía verbal

Ante un incumplimiento contractual, antes de acudir a los tribunales, aconsejamos tratar de mediar verbalmente con el arrendatario. Esto servirá para llamar la atención del alquilado y suele ser suficiente para reconducir la situación.

Si este intento es satisfactorio, y se llegan a nuevos acuerdos, se puede concluir con una renegociación del contrato -adjuntando un anexo al original o firmando uno nuevo-.

Un enfoque amigable puede ser beneficioso para ambas partes.

• Burofax

Se enviará al arrendatario por vía postal, formalizando reclamación que permita tener una prueba fehaciente de su recepción. Para ello, lo habitual es enviar al que incumple el contrato una comunicación emplazando a resarcir los derechos conculcados por medio de burofax, con certificación de contenido y acuse de recibo.

Aquí se apercibe al arrendatario de que, si no cumple, se acudirá a la vía judicial. 

VÍA JUDICIAL: EL PROCESO LEGAL PASO A PASO

Si la vía extrajudicial no prospera, puedes considerar acciones legales. Esto implica presentar una demanda ante el tribunal competente a través de abogado y procurador. El proceso puede ser complejo y su duración depende de la carga de trabajo del Juzgado. No dejes esto en manos de cualquier abogado, solo de profesionales expertos.

Cuando tienes un problema grave con un inquilino, no busques ahorrar, busca solucionar el problema.

• Redacción de demanda: El abogado especialista redactara la demanda haciendo constar el incumplimiento del demandado.

Si se trata de un impago de renta debe de hacer un resumen de las cantidades debidas y presentar documentación acreditativa de la deuda.

Ejemplo de resumen de cantidades debidas:

En la demanda se deberá establecer:

I. Competencia territorial. A tenor de lo dispuesto en el apartado 7º del artículo 52 de la LEC, se debe indicar el Juzgado que debe conocer el procedimiento, dependiendo en que partido judicial radique la finca objeto de controversia.

II. Capacidad procesal. De conformidad con lo prevenido en los artículos 6.1.1º y 7.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha de establecer  conforme a las partes.

III. Postulación y defensa: Se establece la asistencia de letrado, dando cumplimiento a lo requerido en los artículos 23 y 31 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

IV. Legitimación: Se determina, de conformidad a lo establecido en el artículo 10 de la citada Ley Procesal.

V. Procedimiento: Correspondiéndose tramitar el procedimiento por los cauces del Juicio Verbal -si es por impago de renta- a tenor de lo dispuesto en el artículo 250.1.1º de la L.E.C, que indica que se sustanciarán por este procedimiento las demandas que tengan su fundamento en precitado motivo.

• Dictado de Sentencia: En el fallo se contendrá la decisión del Juez, de obligado cumplimiento para las partes.

Ejemplo de Fallo de Sentencia donde se resuelve el contrato y se obliga a devolver la vivienda arrendada:

Ejemplo de Fallo de Sentencia donde se resuelve el contrato, se obliga a devolver la vivienda arrendada, y se obliga a la restitución de cantidades debidas:

DOCUMENTACIÓN RELEVANTE

Mantén registros detallados de los pagos y la comunicación con el inquilino. Estos documentos pueden ser cruciales en caso de una disputa legal. Además, asegurate de tener copias del contrato de arrendamiento.

También conserva copia de las facturas de suministros. Mejor si están escaneadas en formato PDF.

LA IMPORTANCIA DE ASESORAMIENTO LEGAL

El sistema legal puede ser confuso, por lo que es esencial contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario, que conozca la LAU y CC. Él te guiará a través del proceso y te ayudará a tomar decisiones correctas.

RECUPERACIÓN DE DEUDAS Y COMPENSACIÓN

En un hipotético procedimiento judicial, si se dicta una sentencia a tu favor, podrías recuperar las deudas pendientes y el importe invertido en abogado y procurador.

Pero la pregunta que nos trasladan la mayor parte de nuestros clientes es ¿Qué ocurre si el inquilino es insolvente? En ese caso es difícil recuperar la deuda generada.

Si al momento de ejecución el demandado no dispone de liquidez, ni de ningún bien embargable, volveremos a solicitar otra averiguación patrimonial pasados 6 meses, por si hubiera venido a mejor fortuna.

En España, la Ley de Enjuiciamiento Civil indica en su artículo 607 que solo pueden embargarse las cantidades referentes a pensiones, sueldos o salarios que se encuentren por encima del Salario Mínimo Interprofesional (SMI) vigente en cada momento.

EL DESALOJO COMO ÚLTIMO RECURSO

Recomendamos acudir a la vía judicial para solicitar el lanzamiento -desalojo- si todas las demás opciones fallan. El juicio verbal es un proceso legal que debe seguirse rigurosamente. Solo un abogado que se dedique en exclusiva a tratar la LAU y CC puede ayudarle a superar con éxito todas las fases del procedimiento.

Esquema impago tipo

PREGUNTAS FRECUENTES (F.A.Q)

Enfrentarse a incumplimientos de contrato, como propietario de una vivienda, puede ser un proceso complicado y estresante. Si estás lidiando con un inquilino problemático o una situación financiera difícil, es esencial conocer tus derechos y opciones tanto a nivel judicial como extrajudicial. A continuación, te presentamos un resumen con las preguntas frecuentes que nos plantean en el despacho para ayudarte a entender cómo abordar esta situación:

• ¿Qué debo hacer si mi inquilino deja de pagar la renta?

Si tu inquilino no paga la renta, primero intenta dialogar y buscar soluciones. Si no funciona, considera opciones legales.

• ¿Puedo desalojar al inquilino inmediatamente por impago?

No, el desalojo requiere un proceso legal. No puedes tomar acciones por tu cuenta sin seguir el procedimiento establecido a tal efecto.

• ¿En cuánto tiempo se desarrolla el proceso judicial en caso de impago?

El tiempo puede variar, pero el proceso judicial puede desarrollarse en varios meses. Hemos tenido procedimientos que se han resuelto en 3-4 meses y en otros casos se ha alargado 12 meses. Es esencial ser paciente y estar preparado para aceptar los plazos del Juzgado.

• ¿Puedo retener la fianza del inquilino para cubrir la deuda?

Para que la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas pueda operar, y de esta manera los Juzgados puedan compensar la cantidad entregada como fianza arrendaticia con la deuda que mantenga el inquilino por rentas atrasadas, es imprescindible tres cuestiones:

a) Que aunque haya finalizado el arrendamiento y se haya entregado la posesión, las partes están en desacuerdo con el total pago de las rentas o cantidades asimiladas (luz, agua, gas, etcétera), por lo que hay que acudir al Juzgado para resolver esta contienda.

b) Que la compensación se alegue dentro de los plazos que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece (artículo 438.3 LEC).

c) Que las dos deudas, es decir, las rentas adeudadas (o suministros) y la fianza estén vencidas y sean exigibles y líquidas (artículo 1196 Código Civil).

• ¿Qué pasa si el inquilino alega problemas en la vivienda como razón para no pagar?

Los problemas en la vivienda no eximen al inquilino de sus obligaciones de pago. Si la vivida se hace inhabitable, recomendamos resolver el contrato, de tal manera que arrendador y arrendatario no ostenten obligaciones recíprocas.

De cualquier manera, si las subsanaciones corresponden por contrato al arrendador, recomendamos abordar rápidamente cualquier problema en la vivienda.

• ¿Qué opciones tengo para resolver el impago de renta de manera extrajudicial?

Puedes considerar negociar con el inquilino para establecer un plan de pagos o llegar a un acuerdo para la resolución del contrato de alquiler. El diálogo abierto puede llevar a una solución amistosa.

• ¿Puedo recuperar las rentas y facturas de suministros impagados?

Sí, en el procedimiento judicial se solicita que se condene al inquilino a pagar las rentas de alquiler adeudadas, y suministros debidos, junto con intereses y costas judiciales. Esto se puede hacer como parte del proceso de desahucio.

• ¿Qué debo tener en cuenta durante el proceso de desahucio?

Es esencial seguir las fases del procedimiento como marca el Juzgado. No puedes tomar medidas por tu cuenta, como cambiar las cerraduras o retirar pertenencias del arrendatario.

• ¿Cuáles son las alternativas a un desahucio?

Puedes considerar la opción de llegar a un acuerdo extrajudicial con el inquilino, que incluya la entrega voluntaria de la vivienda, o una quita o condonación de deuda, lo que podría evitar un proceso más largo y costoso.

• ¿Necesito un abogado y procurador para el inicio de un procedimiento judicial?

Si, excepto en situaciones puntuales poco frecuentes.

• ¿Qué precauciones es recomendable tomar al seleccionar inquilinos en el futuro?

Realizar una rigurosa selección de inquilinos es la mejor prevención, que incluye verificar antecedentes, referencias y capacidad de pago.

Un buen contrato de alquiler también puede proporcionar cláusulas de protección para el arrendador.

• ¿En qué se diferencian los servicios de un abogado que se dedica a resoluciones contractuales – recuperación de vivienda, renta debida, expiración de plazo- de los servicios de empresas de desocupación?

Las empresas de desocupación (comúnmente llamadas desokupación) se ocupan de casos en los que no media contrato entre las partes. En caso de ocupación inconsentida median entre ocupante y propietario para recuperar la vivienda, y en ocasiones montan controles de acceso a la propiedad.

La labor de los abogados se realiza mediante actuaciones extrajudiciales, o judiciales, en las que se intenta no compensar económicamente a la parte que incumple, respetando los plazos acordados, o legales, para la recuperación de la propiedad.

En ningún caso empleamos la fuerza.

• ¿Cuándo puede la policía desalojar a los okupas de inmediato?

No existe este plazo en la legislación, sin embargo, los agentes de la ley consideran un plazo de 48 horas, con carácter general, en el que la ocupación se considera un delito de allanamiento de morada, y procederán a desalojar el inmueble en el acto.

• ¿Cuándo hay que iniciar un procedimiento judicial para desalojar a los okupas?

Cuando los agentes, en consideración a su reglamento, no les esté permitido proceder al desalojo.

• ¿Puedo cortar los suministros de mi vivienda si el inquilino no paga o si tengo okupas?

Hemos tenido conocimiento de casos en los que el propietario ha procedido en ese sentido, no obstante, en caso de denuncia del arrendatario u ocupante, se podría estar incurriendo en un delito de coacciones (art. 172 CP).

• ¿Por qué debes de optar por contratar a un abogado que se dedique en exclusiva al tratamiento de la LAU y no al que se anuncie más barato en buscadores?

Llevamos demasiados años en esto para saber que el factor diferencial entre un buen abogado que conozca y trate la LAU y el CC y el profesional no experimentado es la experiencia.

Además de haber recuperado cientos de viviendas a lo largo de 12 años, somos abogados inversores en el sector inmobiliario, y podemos decir que nos hemos enfrentado a todo tipo de conflictos, y la experiencia a la que nos referíamos nos otorga el poder resolutivo que necesita el cliente.

En la actualidad, cualquier abogado recién licenciado puede crear una web llamativa y anunciarse en Google para tramitar desahucios a unos precios con los que ni siquiera cubren los gastos del procedimiento, pero optar por esa alternativa solo genera intranquilidad al propietario de la vivienda, e intranquilidad al abogado que se enfrentará a un procedimiento judicial para el que no está preparado.

Si tuvieras que someterte a una operación de corazón de vida o muerte, difícilmente optarías por el cirujano más barato, sino por el más experimentado. Sin embargo, cuando se trata del propio patrimonio, hay propietarios que intentan ahorrar costes en la elección del letrado.

Esto es una solución antieconómica. Lo normal es que cuando el letrado poco experimentado cometa un fallo, el cliente acuda a un despacho experimentado, y tenga que pagar, primero, por los honorarios de un servicio insuficiente y más tarde por otros de un servicio profesional. Es algo que vemos a diario.

Accede a nuestro Instagram @Sihayderecho donde a lo largo del año publicaremos y comentaremos noticias jurídicas, e información sobre cómo abordar los impagos de renta y ocupaciones ilegítimas de vivienda.

Recuerde que esta guía proporciona información general y no constituye asesoramiento legal específico.

Mi nombre es Juan B. Hernández, soy abogado y llevo ayudando a propietarios a recuperar su vivienda y rentas debidas desde hace 12 años, además soy inversor inmobiliario, por lo que conozco la amplia problemática derivada del impago de renta, y ocupación ilegítima de vivienda, y la solución a cada uno de los problemas. Sígueme en Instagram @sihayderecho donde compartiremos análisis de noticias jurídicas y las novedades que se sucedan en el mercado inmobiliario.